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经济案例

遭遇跳房索要赔偿金纠纷案

来源:三明优秀律师   网址:http://www.smyxlaw.com/   时间:2015/6/16 14:52:48

  2009年11月3日,甲中介公司带张某看了北京市丰台区一处房屋,张某在甲中介公司提供的《居间服务确认书(带看房屋协议)》上签字。约定甲公司在带张某看房后,张某在6个月内不得越过居间人与当次带看房屋的业主、关联人以任何方式成交,否则应支付居间报酬2倍的赔偿金。张某对该房屋很满意,后“越过”甲中介公司,在乙中介公司的居间服务下以108万元购买了同一房屋。甲公司现诉至法院要求张某根据双方签订的《居间服务确认书(带看房屋协议)》中的约定,赔偿55000元,以惩罚张某的“跳单”行为。

  一审法院认为:协议中条款为甲公司提供的格式条款,实际为约定带看房后,居间人无论是否促成合同均可获取佣金,并以佣金的2倍作为违约赔偿金。该约定加重张某的责任、免除甲公司的责任,为无效条款,应驳回原告甲公司要求支付赔偿金的诉讼请求。

  甲公司不服一审判决,上诉至北京市第二中级人民法院。北京二中院经审理认为,甲公司与张某签订《居间服务确认书(带看房屋协议)》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定,张某签订时对该条款内容及法律后果是明知的,该条款合法有效,对张某具有约束力。张某越过甲公司与业主完成购房交易的行为违反协议已构成违约,应承担相应的违约责任。但甲公司主张的55000元赔偿金,因甲公司没有提供证据证明其实际损失高于合同中约定的居间报酬,故二审判决撤销一审判决,改判酌定赔偿数额为27500元。

  “跳单”是房屋居间纠纷中较为普遍的现象,买房人往往因为“货比三家”或者为了节省费用而越过中介公司达成交易,但是不同方观点各异:

  甲中介公司:我国民法通则和合同法都强调意思自治,双方自愿签订的协议应为合法有效。“跳单”这种极不诚信的行为对我公司造成了极大的损害,不但使公司员工前期所做大量辛苦工作付之一炬,也对我公司声誉造成不良影响。要是所有消费者都任意跳单,那每一家中介公司都将深受其害,我们这个行业还能生存下去吗?

  张某:目前在租房、买房过程中有一个非常普遍的现象,就是房源信息是公开的,甲公司并不是独家代理,往往第三方有房源信息。甲乙公司同时找我接洽,因此我并不存在所谓的“跳单”行为。而且房子价格高昂,我认为老百姓应该有权利“货比三家”,这是消费者一个正常的必然选择。另外,中介公司不能对消费者提出行为限制,这是显失公平的“霸王条款”,应属无效。甲公司提供的《居间服务确认书(带看房屋协议)》中对我购房的限制、只许我选其为居间公司的约定是无效的,甲公司也未促成我买成房,居间失败,我最终只买了一个房子,已经给乙公司出了居间费了,当然不能再出第二份。

  部分网友:房屋中介居于强势地位才敢制定“霸王条款”。老百姓不精通法律和业务,有时候看都没看清条款就被中介逼着在各种名目的文书上签字,不然不带着看房,希望有关部门管一管中介的这种不规范行为。

  有关学者:“霸王条款”和“跳单”现象是社会经济发展、房价涨跌、中介服务不规范所致,同时也凸显了我国现行法在房屋居间法律问题上比较简单滞后。不应简单认为“霸王条款”和“跳单”行为一律无效,而应通过法律对其进行适度限制和规范,以加强对买卖双方和房屋中介等各方的有效保护。

  “霸王条款”不一定都无效

  在居间合同纠纷案件中,“跳单”现象是导致居间纠纷的一类典型案件,2010年,北京二中院受理居间合同纠纷案件162件,本案即为其中一起典型案例。在大多数房屋居间合同纠纷案件中,都是以买房人败诉为结果,委托人最后没有买或者买到房子,却不得不向房屋中介公司支付高额居间费用。

  根据合同法第四百二十四条规定,居间合同的概念是“居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”。在合同订立后,居间人对合同既不享受权利,也无义务;一方违约,居间人不承担任何责任。居间合同是诺成合同,不是践成合同。所谓“诺成合同”,是指只要双方当事人达成合意,合同便宣告生效,不需实际交付作为合同成立的条件。因此当居间人活动促成交易,当事人就必须支付居间报酬,大多数“跳单”案例中买房人都必须支付居间费。

  1.“霸王条款”不一定会被法院认定为无效

  本案争议焦点之一在于在居间合同这种专业性较强的合同中如何平衡“意思自治”与“霸王条款”的关系。由于法律并没有规定居间合同的具体形式,居间合同可以口头协定亦可以书面约定,当事人可自由选择,可按照交易习惯决定;因此在目前的房屋中介行业中,存在着各式各样由多家公司自己提供的合同样本,《看房协议》、《买卖居间合同》、《买卖中保合同》、《居间合同》等各种名目层出不穷,达成此类协议是民商事活动中双方当事人的真实意思表示,内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定,应为合法有效。

  本案中对中介“霸王条款”效力的认定存在不同看法。“跳单”是指某些买房人因为“货比三家”或者为了节省费用而越过中介公司达成交易。该案中的“霸王条款”确实为房屋中介公司单方拟定,中介公司带有专业优势地位和强势地位,处于弱势地位的买房人不得不签署此类条款,否则将得不到服务,因此有人认为,此类由中介机构单方面规定在居间合同中的“违约金数额”有违公平原则,不应得到认可。这也是一审判决书的观点。

  但笔者认为,“霸王条款”的认定需要谨慎,尤其在居间合同这种具有相当特殊性与专业性的合同中。法律的目的是为了保障当事人的合法权益,维护交易安全与交易秩序。居间合同中违约金条款有时为确认书的主要内容,在双方签订居间合同时,买房人对该条款的内容及法律后果是明知的,且不违反法律规定,因此此类条款合法有效,对双方当事人具有约束力。当事人“跳单”行为违反了双方签署的居间合同的约定,其行为已构成违约应承担相应的违约责任,因此,笔者认为合同约定的“跳单”违约金应为有效。二审判决实际上肯定了中介公司的主张,认可了该条款的效力,不过中介机构单方面确定的赔偿数额确实有商榷之处,二审法院试图让条款不“霸王”,适当平衡好“意思自治”与“霸王条款”之间的关系。对于甲公司主张的55000元赔偿金,因甲公司没有提供证据证明其实际损失高于合同中约定的居间报酬,故二审法院酌定赔偿数额27500元合情合理,有效平衡了双方利益冲突,达到了良好的法律效果与社会效果,真正做到了“案结事了”。

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